같은 집을 전세로 살지, 월세로 살지 고민될 때는 매달 실제로 나가는 돈을 비교하면 답이 보여요. 핵심은 전월세 전환율과 내 돈의 비용(대출 금리나 예금 금리)을 비교하는 거예요.
전월세 전환율이란?
전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율이에요. 월세 = (전세 보증금 − 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12로 계산해요.
계약 기간 중에 전세를 월세로 바꿀 때는 기준금리 + 2%p를 넘을 수 없어요(주택임대차보호법). 기준금리가 3%라면 상한은 5%예요. 새로 맺는 계약은 집주인과 정하기 나름이라 지역 시세 전환율을 확인해야 해요.
예시: 전세 3억 원짜리 집 (전환율 5%)
| 월세 보증금 | 월세 |
|---|---|
| 1,500만 원 | 1,187,500원 |
| 3,000만 원 | 1,125,000원 |
| 5,000만 원 | 1,041,667원 |
| 1억 원 | 833,333원 |
보증금을 1천만 원 올릴 때마다 월세가 약 41,667원씩 줄어요(1천만 × 5% ÷ 12).
전세 vs 월세, 매달 비용 비교
보증금 5,000만 원 / 월세 104만 원짜리 월세와 전세 3억 원을 비교해 볼게요. 전세로 살려면 보증금 2억 5,000만 원이 더 필요해요. 이 돈을 어떻게 마련하느냐에 따라 매달 비용이 달라져요.
| 2억 5,000만 원을 | 매달 드는 비용 |
|---|---|
| 전세대출(연 3.8%)로 빌리면 | 이자 791,667원 |
| 내 예금(연 3%)에서 꺼내면 | 못 받는 이자 625,000원 (세전) |
| 월세로 살면 | 월세 1,041,667원 |
이 경우 전세가 매달 25만~42만 원 정도 유리해요. 쉽게 말해 전환율이 대출 금리(또는 예금 금리)보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리해요. 전환율 5%보다 대출 금리가 높아지면 계산이 뒤집혀요.
숫자 말고 따져 볼 것
전세의 위험: 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요
- 집값 대비 전세금 비율(전세가율)이 너무 높으면 집값이 떨어질 때 보증금을 돌려받기 어려워요.
- 계약 전 등기부등본으로 근저당과 압류를 확인하고, 잔금 날 전입신고와 확정일자를 꼭 받으세요.
- 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI)에 가입하면 집주인이 돈을 못 줄 때 보증기관이 대신 줘요. 보증료가 들지만 큰 위험을 막아 줘요.
월세의 장점: 세액공제와 유연함
- 총급여 8,000만 원 이하 무주택 세대주라면 연 월세 1,000만 원까지 15~17% 세액공제를 받아요. 위 예시(연 1,250만 원)라면 총급여 5,500만 원 이하일 때 최대 170만 원까지 돌려받을 수 있어요(낸 세금 한도 안에서).
- 목돈이 묶이지 않아서 그 돈을 투자하거나 비상금으로 둘 수 있어요.
- 짧게 살 계획이라면 큰 보증금을 옮기는 부담이 적어요.
계약 전 체크리스트
- 등기부등본에서 소유자, 근저당, 압류를 확인했나요?
- 주변 매매가 대비 전세가 비율을 확인했나요?
- 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받을 준비가 됐나요?
- 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지 확인했나요?
- 월세라면 월세 세액공제 요건(무주택 세대주, 주소 이전)을 맞출 수 있나요?
- 중개보수 상한을 확인하고 미리 협의했나요?
내 조건으로 계산하기
계산 예시는 이해를 돕기 위한 가정이에요. 실제 기준금리와 대출 금리, 지역 전환율은 계약 시점에 확인하세요.